Чтобы качественно управлять многоквартирным домом (МКД) необходима не только профессиональная управляющая компания (УК), но и активность жителей. Идеальный вариант – Совет МКД, действующий в целях улучшения содержания дома.

Чтобы качественно управлять многоквартирным домом (МКД) необходима не только профессиональная управляющая компания (УК), но и активность жителей. Идеальный вариант – Совет МКД, действующий в целях улучшения содержания дома.  Ниже несколько рекомендаций, как создать такой Совет от портала «РосКвартал» – интернет-службы №1 для управляющих организаций.

Ознакомьтесь с требованиями ЖК РФ к Совету дома

По закону Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не создано иное объединение жителей: ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). Совет может состоять только из собственников помещений в доме: арендаторы и наниматели не могут стать членами этого объединения. Одна из основных функций Совета – контролировать, как содержится и ремонтируется общее имущество дома, а также представлять интересы жителей при взаимодействии с УК. Именно Совет может донести до УК пожелания и рекомендации собственников по текущему ремонту, предложения по благоустройству, помочь организовать общее собрание, распространить важную информацию. Совет контролирует, как УК выполняет свои обязательства по договору управления и во многом является связующим звеном между жителями дома и управляющей организацией (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). По идее, Совет МКД должен быть партнером управляющей организации, помощником и советчиком, ведь у них общая цель – надлежащее содержание дома.

Избегайте ошибок при избрании членов Совета МКД и в его работе

Причин, почему созданный Совет не работает или же его деятельность неэффективна, много.

Среди основных назовём:

1. Формальный подход к избранию Совета МКД, когда на общем собрании собственники назначают в этот избранный орган неактивных людей, которые не готовы посвящать время работе по управлению домом и разбираться в ее нюансах. В таком случае Совет существует только на бумаге.
2. Неправильный состав Совета.  Как правило, в Совет МКД входят активные люди пожилого возраста, у которых есть время и желание отстаивать интересы соседей. Но не всегда они разбираются в современном жилищном законодательстве, нюансах работы УК.
3. Количественный состав Совета. Чем больше людей входит в состав этого органа, тем менее эффективна его работа. Жилищный кодекс РФ не устанавливает верхних или нижних границ по количеству человек, которых собственники могут включить в Совет МКД (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Однако, как показывает практика, Совет, состоящий из более чем семи-восьми человек, не работает.
4. Лоббирование собственных интересов и отсутствие диалога с жителями дома. Совет МКД должен слушать и слышать собственников помещений, знать о проблемах дома, представлять интересы всех жителей, а не только отдельных подъездов или собственников. На деле Совет МКД часто лоббирует только интересные этой группе решения: например, создание парковки, потому что среди членов Совета – автомобилисты, когда большая часть жителей дома просит вынести на обсуждение установку детской площадки. Совет не ведет работы с жителями и не интересуется их мнением.
5. Председатель как «рабочая лошадка» Совета МКД. Типичная картина сегодня, когда за весь избранный состав Совета работает один председатель. Он один принимает решения, общается с УК, доводит информацию до собственников, организует собрания. Часто это приводит к тому, что председатель Совета перегорает, и Совет перестает работать.

Ограничьте численный состав Совета МКД

Чтобы создать работающий на результат Совет МКД, который сможет качественно повлиять на улучшение условий жизни в доме, наладит взаимодействие с УК, необходимо подойти к избранию Совета не формально. Сначала следует определиться с примерным количеством членов Совета. Оптимально – от трёх до семи человек. Их проще собрать всех вместе для совещания. Лучше, если это будет нечетное количество: в таком случае, если решения будут приниматься голосованием, всегда удастся определить большинство. Как правило, из этого небольшого коллектива активно работают 1–2 человека, вынося вопрос и информацию на обсуждение всего Совета. Это эффективная практика.

Привлеките в состав Совета дома людей разных возрастов и с разным образованием

Если вопрос с количеством решить несложно, то с качественным составом необходимо тщательно работать. Совет не должен состоять только из пенсионеров-активистов, но они обязательно должны быть! Они неравнодушны к происходящему, часто имеют больше времени, чем работающие жители, знакомы с многими соседями. Пусть они займут половину из мест в Совете. Их неравнодушие и активность должны дополнить те, кто будут разбираться в нюансах законодательства, сметах, технических сторонах вопросов. Оптимально, если в Совет МКД войдут юрист, оратор, способный вести переговоры с жителями и УК, и человек с техническим образованием. Конечно же, это идеальный вариант. Если таких жителей дома не удается вовлечь в Совет, можно хотя бы договориться о помощи и поддержке, когда членам Совета МКД потребуется консультация. Консультантами могут стать даже не собственники, проживающие в доме, которые не могут официально входить в Совет дома.

Ознакомьтесь с финансовой и хозяйственной деятельностью УК

Когда общее собрание собсвтенников утвердило состав Совета МКД, первое, что необходимо сделать – провести первое собрание-знакомство. На этом собрании следует обменяться контактами и распределить обязанности.  Возможно, следует сразу договориться о следующем сборе и поручить кому-то из членов Совета/председателю подготовить информацию о том, чем занимается этот выбранный орган. Ведь, скорее всего, большая часть членов Совета слабо представляет себе его функции. Следующий шаг, который обязательно нужен для эффективной работы Совета дома, – изучить финансово-хозяйственную деятельность УК, договор управления, состав общего имущества дома. Можно пригласить на собрание представителя УК, но лучше сначала самим ознакомиться со всеми этими вопросами. Эффективный Совет МКД должен обладать актуальной информацией о сумме средств, накопленных домом по статье «содержание и текущий ремонт», о структуре размера платы за жилое помещение, о фонде капремонта МКД. Следует изучить перечень работ и услуг, которые оказывает управляющая компания, их стоимость, сметы. Работа большая и непростая, но без этого Совет не сможет должным образом исполнять свои функции.

Проведите вместе с УО осмотр общего имущества дома

Важный шаг после создания Совета МКД – совместно с УК провести осмотр общего имущества дома. Тут очень пригодится собственник с техническим образованием. Все найденные дефекты, замечания необходимо зафиксировать в акте осмотра. По итогам осмотра Совет может наметить, какие элементы общего имущества прежде всего нуждаются в ремонте, подготовить информацию для собственников и повестку внеочередного собрания для утверждения перечня работ по текущему ремонту и источника их финансирования. Возможно, при осмотре выяснится необходимость проведения капитального ремонта дома, в таком случае Совету МКД пригодится понимание ситуации с фондом капремонта, особенно если дом аккумулирует эти средства на спецсчете.

Общайтесь с жителями дома и управляющей компанией

В заключение дадим еще несколько небольших советов Совету МКД

1. Создайте группу дома в одной из соцсетей и расклейте объявления о ней в подъездах. Это позволит найти и выявить активных жителей дома, распространить среди соседей важную информацию, поделиться новостями и идеями, узнать, что беспокоит жителей МКД.
2. Ведите активную информационную работу в доме и держите жителей в курсе происходящего.
3. Предлагайте решения, а не ставьте вопросы: жители дома не разбираются в вопросах ЖКХ и управления дома, они не смогут ответить на вопросы или решить проблему. Это должны делать вы. Остальные собственники утверждают ваше решение и помогают его реализовать.
4. Ведите диалог с управляющей организацией, будьте союзниками, а не противниками, иначе ничего не получится.